Модель ипотечного кредитования в сша. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования Классические модели ипотечного кредитования

ипотечный кредитование заемный возврат

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования. Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк). Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги. Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие. Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, "Фэнни Мэй". Именно она стала той "специализированной организацией", которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. "Фэнни Мэй" было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: "Джинни Мэй" и корпорацию, сохранившую свое прежнее название "Фэнни Мэй" и ставшую частной акционерной компанией. "Фэнни Мэй" занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, "Фэнни Мэй" выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. "Фэнни Мэй" выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами. Что касается "Джинни Мэй", то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, "Джинни Мэй" предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг. Еще одним правительственным и "квази-правительственным" учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является "Фрэдди Мак" созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность "Фрэдди Мак" направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья. В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций. Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы "Стройсбережение", может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются "премии по стройсбережению". Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.

Талица 1 Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования		От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг. С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона "Об ипотечных ценных бумагах", в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

Существующие в настоящее время системы ипотечного кредитования населения развитых стран, как правило, сводятся к двум принципиальным моделям - т.н. европейской (одноуровневой) и американской (двухуровневой).

Европейская система ипотеки, иначе называемая ссудосберегательной или романо-германской, применяется, в частности, в Германии, Австрии, Франции.

Она подразумевает аккумулирование денег населения на целевых сберегательных счетах специализированных кредитных учреждений (ссудо-сберегательных касс или ипотечных банков) для финансирования ипотечных кредитов клиентов этих учреждений. При этом сроки и суммы сбережений сопоставимы со сроками и суммами ипотечных кредитов. Процентные ставки по таким ипотечным вкладам, как и по ипотечным кредитам, выдаваемым вкладчикам после накопления во вкладе заранее определенной суммы, фиксированы на весь срок сберегательного договора и находятся на уровне ниже рыночного. Правительства большинства стран, применяющих подобную модель ипотечного кредитования, с одной стороны, оказывают целевую поддержку вкладчикам специализированных ипотечных учреждений в виде «премий за накопление», с другой - жестко регулируют такие учреждения и ипотечный рынок в целом.

Принципиальной особенностью этой системы является то, что правом получить ипотечную ссуду в определенной ссудо-сберегательной кассе обладают исключительно вкладчики данной кассы, причем срок и сумма ссуды определяются сроком и суммой вклада.

Упрощенная модель функционирования европейской ипотечной системы представлена на схеме 1.1.

Как видно из схемы, ссудно-сберегательные кассы формируют ипотечный капитал путем привлечения средств населения. Граждане, участвующие в ипотечной системе, на этапе накопления первоначального взноса выступают вкладчиками (этими средствами финансируются кредиты их предшественников), а на последующем этапе они же выступают заемщиками ипотечных кредитов.

Ссудо-сберегательная касса

Государство

Инвесторы

«премии» за накопление

Вкладчики / заемщики

Схема 1.1. Европейская система ипотечного кредитования населения.

Обеспечением ипотечных кредитов является залог в пользу ссудо-сберегательной кассы объектов недвижимости, приобретаемых на средства кредитов.

Ссудо-сберегательная касса может эмитировать ипотечные ценные бумаги, однако здесь в отличие от американской модели ипотеки привлекаемые таким образом средства инвесторов являются второстепенным источником финансирования.

Двухуровневая система ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты финансируются на основе их секъюритизации и функционировании вторичного ипотечного рынка, наибольшее распространение получила в США и Великобритании. В такой системе ипотечные кредиты, выданные первоначальным кредитором, рефинансируются путем их перепродажи (как правило, специализированному институту вторичного рынка) либо путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных собранными в пулы ипотечными жилищными кредитами. Масштаб распространения такой ипотечной системы в США характеризуется, в частности, тем, что к 1998 г. объем находящихся в обраще-

нии ипотечных ценных бумаг, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил около 1,8 трлн долл.

В отличие от европейской системы заемщики в американской системе могут получить ипотечный кредит в любой момент (минуя предварительные отношения с банком на этапе накопления первоначального взноса). Получение кредита сопровождается оформлением залога приобретаемой (иногда - уже имеющейся) недвижимости в пользу банка. Упрощенная модель функционирования американской системы ипотечного кредитования представлена на схеме 1.2.

Инвесторы

Государство

Эмиссия ипотечных ценных бумаг

Государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам

Формирование пулов ипотечных кредитов

Специализированные ипотечные институты

Переуступка прав по кредитам и залогам

Заемщики

Схема 1.2. Американская система ипотечного кредитования населения.

Косарева Н. и др. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России //Вопросы экономики, 2001, №5, с. 91.

Как видно на схеме, банк-кредитор переуступает права по выданным ипотечным кредитам (и залогам) специализированным ипотечным институтам, таким, как «Фэнни мэй» и «Джинни мэй» в США. Это позволяет банку-кредитору рефинансировать средства, вложенные в выданные ипотечные кредиты.

Специализированные ипотечные институты формируют выкупленные ипотечные кредиты в пулы (по принципу соответствия кредитов ряду параметров), после чего эмитируют ипотечных ценных бумаг под обеспечение соответствующими пулами ипотечных кредитов.

Реализация ипотечных ценных бумаг инвесторам позволяет специализированным ипотечным институтам формировать капитал для последующих приобретений прав по ипотечным кредитам и залогам, а разница в процентных ставках по ипотечным ценным бумагам и ипотечным кредитам является источником прибыли участников системы.

8 американской ипотечной системе государство играет ключевую роль, обеспечивая гарантии по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым специали зированными ипотечными институтами. По этой причине надежность данного вида ценных бумаг сопоставима с надежностью государственных облигаций, что позволяет привлечь в данную систему средства консервативных институ циональных инвесторов: пенсионных фондов и страховых компаний.

Таким образом, механизмы реализации американской и европейской ипотечных систем различны, но сравнительный анализ позволяет выявить их общую основу. Некоторые специалисты9 выделяют следующие общие черты этих ипотечных систем.

1. Разграничение жилищного финансирования на 2 вида: кредитование строительства жилья (коммерческое кредитование строительных организаций на общих рыночных условиях) и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное кредитование населения). Для последнего характерны: длительный срок кредитов; большинство кредитов дается на приобретение жи-

9 См., напр., Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт //Деньги и кре дит, 2000, №10, с. 50-51.

33 лых помещений, в которых будут проживать их владельцы; купленное жилье служит обеспечением кредитов.

Наличие в системе ипотечного кредитования стабильно работающего вторичного рынка закладных.

Наличие в рассматриваемой системе 4-х основных субъектов: заемщика, кредитора, инвестора и государства с различными взаимозависимыми целями. При этом государство играет 3 основные роли: создает условия для надежного и эффективного функционирования системы; регулирует и надзирает за деятельностью ипотечных учреждений с целью защиты их вкладчиков; содействует некоторым группам семей в приобретении жилья.

Нельзя согласиться с мнением о том, что государственное участие в европейской и американской системах ипотеки одинаково. По мнению диссертанта, с точки зрения роли государства европейская и американская системы различаются по объектам государственной политики в области формирования, регулирования и поддержки ипотечной системы. Внимание европейских правительств сосредоточено в основном на поддержке кредитующих организаций и населения, а в США - на обеспечении стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка. В данной связи в европейских странах рынок ипотечных облигаций доступен частным корпорациям-посредникам, в то время как в США эти функции возложены исключительно на корпорации, находящиеся под государственным контролем. Эти принципиальные, на мой взгляд, отличия и определяют различные базисы механизмов реализации европейской и американской ипотечных систем.

Большинство исследователей в области ипотеки сходится во мнении, что прямое копирование какой-либо существующей модели ипотечного кредитования не будет эффективным для России. Подтверждением этому служит тот факт, что субъекты РФ, региональные администрации, отдельные банки предпринимают попытки создать российскую модель ипотечного кредитования как по американскому образцу, так и по европейской модели, однако ни одна из

34 них, похоже, не становится прообразом всероссийской системы ипотечного кредитования.

Государственное участие в становлении национальной системы ипотечного кредитования может иметь 2 направления:

в случае формирования системы ипотечного кредитования по американскому образцу должны быть созданы государственно контролируемые специализированные институты (аналоги «Фэнни мэй» и «Джинни мэй»), задачей которых является обеспечение стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка;

в случае формирования системы ипотечного кредитования по европейскому образцу задача государства состоит в формировании правового базиса и осуществлении надзора над деятельностью специализированных ипотечных организаций (аналогов Bausparkassen в Германии) или ипотечных банков.

В любом из вариантов государство также должно обеспечить привлекательность размещения в ипотечные фондовые инструменты средств консервативных институциональных инвесторов, таких, как страховые компании и пенсионные фонды.

Мировой опыт свидетельствует, что для успешного становления национальной ипотечной системы предварительно необходимо провести экономическую экспертизу выбранной модели:

определить финансовую устойчивость (самоокупаемость) выбранной модели,

оценить ее экономическую эффективность, т.е. конкурентоспособность среди прочих финансовых инструментов,

провести маркетинговое исследование перспектив реализации выбранной модели (определить уровень текущего платежеспособного спроса при заданных условиях; изучить влияние последствий реализации программы на условия, в которых она реализуется, т.е. спрогнозировать динамику платежеспособного спроса на этот продукт, в частности, определить его влияние на степень доступности жилья).

Очевидно, что успешное развитие модели ипотечного кредитования, которая будет разработана для России, невозможно без проведения названных мероприятий.

Помимо указанных подходов при создании российской ипотечной системы дополнительно следует обеспечить механизм ее адаптации к специфике российской банковской системы, а также учитывать менталитет россиян, в большинстве своем не обладающих опытом долгосрочного кредитования. Также считаем перспективным (в качестве одного из вариантов) проработать возможность принятия за основу исторического опыта ипотеки в России до 1917 г. при условии его адаптации к современным экономическим условиям.

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ

На развитие и организацию ипотечного кредитования оказыва­ют влияние определенные условия и факторы.

Основными политическими факторами являются: общая ста­бильность общественной системы, предсказуемость или, наобо­рот, непредсказуемость политического режима в стране, наличие или отсутствие внешней угрозы, возможность или невозможность экспроприационных мер. Естественно, что нестабильность и не­предсказуемость политической ситуации негативно влияют на развитие ипотечного кредитования.

Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных ресурсов и государственных гарантий в обес­печение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка. Большую роль в развитии ипотеки играет многообразие форм адресной поддержки конкретных граждан или слоев населения, получающих ипотеч­ные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое имуще­ство. К этой группе факторов относят наличие или отсутствие си­стемы кадастра недвижимости, а также регистрации залога или иных обременении недвижимого имущества.

К экономическим факторам относят общее состояние и разви­тие кредитно-финансового рынка ценных бумаг в стране, твер­дость валюты, уровень инфляции и платежеспособность населе­ния, которая определяет общий масштаб и динамику рынка не­движимости. Особое значение имеет система страхования рисков, связанных с владением, использованием и развитием объектов имущества, а также страхование ликвидности и доходности цен­ных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

К историческим факторам относятся традиции накопления средств и отношение к кредиту населения. На конкретные формы развития ипотеки оказали влияние зе­мельный и экономический строй в стране.

В качестве базовых могут быть названы следующие виды орга­низованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая систе­ма (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («амери­канская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.

Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следу­ет считать усеченно-открытую модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели яв­ляется то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипо­течные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п

Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает суще­ственное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные пе­риоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не ис­пользовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитова­ния на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в раз­витых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориенти­руются на какие-либо каноны или стандарты установления основ­ных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и сто­имости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным бан­ком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипо­течного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, ти­пичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской бан­ковской системы на современном этапе наиболее близок к усечен­но-открытой модели.

Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кре­дитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитова­ния, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотеч­ных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным креди­там действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кре­дит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени про­давцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксирован­ную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом при­обретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит перево­дить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображе­но на рис. 5.

Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипо­течным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежеме­сячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется поку­пать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, вы­дает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агент­ством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных креди­тов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на ос­нове каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником вы­плат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не зало­гом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, ку­пившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотеч­ные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бума­гам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государ­ственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую до­ходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «де­фолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства пе­ред инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.

Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределе­ния денежных средств от конечного инвестора к заемщику - по­купателю недвижимости.

Основными участниками в данной системе ипотечного креди­тования являются:

заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

посредник - специализированная организация, задача кото­рой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

конечные инвесторы (в основном институциональные), при­обретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ре­сурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодей­ствующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет форми­рование и развитие вторичного рынка, на котором действует меха­низм секьюритизации (securitization).

Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадаю­щие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, катего­рии заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название пере­водных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных фи­нансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам пере­водятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная цен­ная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включа­ют в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфи­ческого риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежеме­сячных поступлений и, как следствие, точный период до погаше­ния. Переводные бумаги создаются двумя основными способа­ми, в каждом из которых посреднические структуры играют раз­ную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосред­ственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае - посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-креди­торов.

Механизм секьюритизации по сравнению с программами ре­финансирования за счет долговых обязательств позволяет:

привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инстру­ментов, пользующихся спросом на рынке;

снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;

повысить стабильность жилищной финансовой сферы посред­ством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами ста­новятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Вла­дельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного по­гашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бу­магам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) - это риск неуп­латы или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвес­тора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с помощью трех механизмов.

Первый - путем обязательного страхования заложенной не­движимости; в случае агентских переводных бумаг - путем предо­ставления гарантии со стороны агентств, выпускающих перевод­ные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и ос­новного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выпла­чиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с га­рантией такого типа называются полностью трансформированны­ми переводными бумагами.

Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги та­кого типа называются трансформированными переводными бума­гами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформиро­ванными.

Третий механизм - установления пределов значений критери­ев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлет­ворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV - отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимос­ти залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.

Риск ликвидности - риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании ко­торого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последу­ющим объявлением».

Риск досрочного погашения для инвестора является специфичес­ким риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных при­чин досрочного погашения кредита заемщиком:

заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже зало­женной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;

заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;

в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная не­движимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной за­долженности выплачивается кредитору страховой компанией;

если происходит повреждение заложенной недвижимости в ре­зультате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.

Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В слу­чае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогич­на соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.

На нестабильных рынках недвижимости существует также ры­ночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.

Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели - сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).

В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбе­режений должна быть примерно равной сумме кредита, на кото­рую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансиро­ванной автономной модели» применяются и в России. В частно­сти, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)

Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного при­обретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьез­ные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зави­сит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей авто­номности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь устано­вить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически мо­гут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены креди­та. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расче­та 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к кур­сам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели яв­ляется также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются авто­номными и не зависят от общего состояния рынка. Основная ха­рактеристика данной схемы - ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те сред­ства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систе­му, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам про­центы ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть от­казано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой - от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками стро­ительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - чле­ны кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период за­нимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начис­ляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5 % в зависи­мости от социального статуса заемщика и условий договора о пре­доставлении ссуды.

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накоп­ления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы - заключает контракт, согласно которому берет на себя обязатель­ство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сум­му ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообраз­но своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании пери­ода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапли­вает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в каче­стве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невы­сокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежеме­сячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, который должен обес­печить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока на­коплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопле­ния должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обыч­ных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формаль­но подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле проде­монстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизи­тельно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Одно из достоинств системы - ее полная прозрачность. В от­личие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малей­шего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно ис­пользуются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких ус­ловиях пользуется его деньгами.

Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незна­чительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, вы­данными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо не­движимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат это­го кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10-30 лет (как показы­вает практика, кредиты выплачиваются в течение 4-5 лет).

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, началь­ные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансо­вым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размеще­нии высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как круп­ным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым ком­паниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотеч­ные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В дан­ном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется от­ветственность за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных обли­гаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное ре­шение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Мировая практика выработала несколько разновидностей систем ипотечного кредитования, которые принято именовать моделями. Модели ипотечного кредитования (модели ипотеки) отличаются друг от друга главным образом по следующим параметрам:

• теснота связи системы ипотечного кредитования с финансовым рынком;
• масштабы и инструменты привлечения финансовых ресурсов;
• наличие предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены две основные модели ипотеки: открытая и закрытая.

Открытая (англо-американская) модель ипотеки включается в систему финансового рынка страны в целом.

Закрытая (немецкая) модель предполагает относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка.

В свою очередь, открытая модель может быть разделена на одноуровневую (английскую, континентальную) и двухуровневую (американскую).

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с открытого финансового рынка, что предусматривает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ему ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Зарубежный опыт

Наиболее ярким примером закрытой модели ипотеки является немецкая "система стройсбережений".

Ее основные признаки следующие:

• 1) получению кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях ("строительные кассы") – примерно 40% стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;
• 2) после завершения этапа накопления (срок от 5 до 10 лет) появляется возможность: а) получения государственной дотации в размере примерно 10% стоимости жилья; б) получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

Закрытая модель ипотечного кредитования обеспечивает ее относительную независимость от состояния финансового рынка (колебания процентных ставок на нем не оказывают прямого влияния на условия кредитования). Однако при этом существенно уменьшается ресурсная база для ипотечных кредитов, что влияет на масштабы ипотечного кредитования. Кроме того, при определенных обстоятельствах, например при резком и существенном повышении ставок по вкладам в коммерческих банках, нельзя исключить изъятие частью вкладчиков своих средств из строительных касс, что может привести к кризису в системе.

Графически принципиальная схема системы стройсбережений может быть представлена так, как показано на рис. 11.2.

Рис. 11.2.

Система стройсбережений имеет выраженную социальную направленность. Во-первых, она стимулирует сбережения населения, а во-вторых, она рассчитана прежде всего на молодых людей, которые имеют возможность определенное время накапливать средства для решения жилищной проблемы.

Открытая модель ипотечного кредитования интегрирована в общую систему финансового рынка, что, с одной стороны, способствует расширению масштабов кредитования, но с другой – ставит возможности ипотечного кредитования в существенную зависимость от состояния рынка финансов в целом.

При этой модели отсутствует период накопления заемщиком средств. Взамен этого вводится требование первоначальных стартовых платежей заемщика на приобретение жилья в размере до 20–30% стоимости приобретаемой недвижимости и проводится более тщательная проверка заемщика и обеспечения. Ставки по выдаваемым ипотечным кредитам устанавливаются при этой модели в зависимости от состояния финансового рынка в целом и особенностей недвижимости как средства обеспечения кредита. Они, естественно, выше, чем в системе стройсбережений.

Графически принципиальная схема открытой модели ипотечного кредитования приведена на рис. 11.3.

Рис. 11.3.

Что касается разновидностей открытой модели, то различия между ними состоят в следующем.

Одноуровневая (английская, континентальная) модель предполагает, что источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов – средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных. В данном случае отношения по поводу ипотечного кредита существуют лишь между двумя субъектами: ипотечный банк – заемщик (одноуровневая модель).

Двухуровневая (расширенная, американская) модель предусматривает, что первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные. В этом варианте отношения по поводу выданных ипотечных кредитов возникают: 1) между ипотечным банком и заемщиком; 2) между ипотечным банком и ипотечным посредником.

Технология ипотечного кредитования в США подразумевает наличие двух документов:

• 1) кредитного договора (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
• 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, иод которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации.

Именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования: разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком, позволяющий привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, в том числе мелких и средних инвесторов, иод надежное обеспечение, каковым является недвижимость. При этом важным условием развития системы кредитования является высокий уровень стандартизации выдаваемых ипотечных кредитов для объединения их в пулы, которые могут быть предложены потенциальным покупателям.

Весь процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование (рис. 11.4).

Инициирование – процедура выдачи первичного ипотечного кредита ипотечным банком (первичный кредитор), включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество – процесс приобретения ипотечными посредниками (вторичный кредитор) пулов индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на фондовом рынке.

Инвестирование – процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Рис. 11.4.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования предполагает формирование отдельного обширного сегмента фондового рынка – рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, что делает возможным существенное расширение масштабов ипотечного кредитования.

Зарубежный опыт

Масштабы ипотечного кредитования и используемые в нем модели зависят от двух факторов: от масштабов рынков недвижимости и от масштабов и специфики национальных финансовых рынков. Так, распространение двухуровневой модели ипотечного кредитования в США обусловлено тем, что в стране традиционно преобладает частная собственность на жилье, а основу финансовой системы составляет фондовый сектор, в отличие от европейских стран, где доминирует банковская система. При этом в США доля ипотечных цепных бумаг составляет около 25% всего рынка долговых бумаг.

Огромные масштабы ипотечного рынка, его высокая доля в фондовом рынке, безусловно, имеют и обратную сторону. Ипотечный кризис, возникший в США в 2007– 2008 гг., стал фактором, который не только потряс финансовую систему США, но сказался негативно на состоянии мировых финансов в целом, затронув и российский финансовый рынок (значительно сократились возможности привлечения инвестиционных ресурсов на мировых рынках, в том числе в сферу ипотеки).

Непосредственной причиной кризиса стало существенное снижение требовательности к заемщикам, а это, в свою очередь, стало следствием длительного и устойчивого роста рынка жилья. Высокие темпы роста рынка, сопровождавшиеся и ростом цен, привели к повышению спроса на ипотечные кредиты со стороны заемщиков, которые стали рассматривать ипотечные кредиты как источник для модернизации и расширения жилья, под которое можно было получить новый ипотечный кредит. С другой стороны, для банков, выдающих кредиты, рост цен создавал как будто дополнительные гарантии возврата кредита за счет роста стоимости залога, что и мотивировало их снижать требования к заемщикам в условиях растущей экономики.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Казахский Национальный Университет имени аль-Фараби

Факультет «Высшая школа экономики и бизнеса

Тема:Модели ипотечного кредитования

Подготовила: Иманбекова А.Д

Приняла: Досжан Р.Д.

Алматы 2010

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

Земельные участки, находящиеся в частной собственности;

Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

-
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

Одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.